Các trường hợp xảy ra khi tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất nền

 Hợp đồng đặt cọc đất nền là một trong những loại hợp đồng hiện nay rất phổ biến được nhiều cá nhân, tổ chức giao kết, thực hiện vì sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động kinh doanh bất động sản. Như vậy khi có tranh chấp xảy ra liệu bạn đã biết cách giải để bảo vệ mình hay không? Bài viết về hướng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất nền dưới đây sẽ giúp ích cho bạn.

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo đúng quy định.

Theo đó, bên mua khi muốn mua mảnh đất nào đó sẽ phải tiến hành đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo bên có đất không bán cho người khác. Về bản chất, khi đã tiến hành đặt cọc mà bên mua không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì khoản tiền cọc đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn trường hợp bên nhận đặt cọc không muốn thực hiện hợp đồng như đã cam kết khi đặt cọc thì phải trả lại số tiền cọc đã nhận và bồi thường số tiền tương đương số tiền đặt cọc cho bên đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015. Trong trường hợp hai bên tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất thì không bắt buộc phải tiến hành thủ tục công chứng chứng thực.


Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 có quy định rõ về trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc),
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Ngoài ra, để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch, Các Bên có thể tự thỏa thuận tăng số tiền phạt cọc khi vi phạm hợp đồng.
Như vậy, khi một bên vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc đất nền đã giao kết thì bên đó sẽ bị ảnh hưởng quyền lợi liên quan đến khoảng tiền đặt cọc. Đây là một trong những tranh chấp thường xuyên phát sinh trong giao dịch đặt cọc đất nền.
Không bị phạt cọc nếu chỉ có giấy biên nhận tiền
Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà. Để đánh giá rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; vì nếu bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.